胜利股份玩转土地魔方情况探讨

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　　就意味着拥有财富；在寸土寸金的青岛，更是如此。

　　来自围海造地，青岛胜通海岸置业发展有限公司(下称“胜通置业”)曾在胶州湾沿岸坐拥近3000亩土地。其曾经的实际控制人胜利股份(000407)，也因此享受着一场饕餮盛宴。

　　胜利股份9月27日宣布，胜通置业503亩土地获得收储，公司将获得1.5亿元净利润收入。在此前的2010年、2009年，胜利股份也因相似的收储，从胜通置业获得3.13亿元、1.8亿元左右的净利润。三次收储，胜利股份获利约6.43亿元。若加上胜利股份2008年转让胜通置业部分股权获得的近5亿元净利润，胜利股份已经从胜通置业获利超过11亿元。

　　对于胜利股份目前这种情况，开源证券高级策略分析师杨海表示了担忧，“从长远来看，公司的发展还得依靠主营，在频繁卖地获利后，其未来主营如何更值得关注。”

　　港口用地华丽转身

　　9月29日，经济导报记者从青岛市南部沿胶州湾沿岸北行，越过青岛港港区，在青岛航务二公司北面，一片荒芜的土地进入眼帘。这片巨幅的土地南起青岛航务二公司，北至李村河口，西至环湾路，东抵胶州湾，总面积近3000亩。其中有1000多亩被“欢乐滨海城”圈起，从远处往里面眺望，有众多工程车在作业；而在欢乐滨海城的北面，仍是一片冷冷清清。

　　欢乐滨海城项目部工作人员向导报记者介绍，该项目2008年立项，是四方区一个集商、住、娱为一体的项目。该项目靠海地区目前已建成占地约300亩的花园，并已有保利等地产巨头进驻。项目北面的土地，仍被胜通置业占有，未来也将纳入到欢乐滨海城的整体规划中。

　　青岛市房地产业协会开发委秘书长冯显泉向导报记者介绍，包括欢乐滨海城在内，胶州湾沿岸地区有大量围海造地。

　　其实，10年前，这片广阔的土地还是一片大海。从2003年开始，胜通置业开始在此围海造地。至2007年，已经造出纵深750米、面积高达195.10万平方米(合2926.5亩)的土地。其中177.45万平方米(合2661.7亩)土地取得土地使用权，另有17.65万平方米(合264.7亩)土地使用权证待办。

　　按照当时的规划，这片土地为港口用地，计划建成集装箱及散杂货泊位17个，可形成集装箱吞吐能力350万-400万标准箱。

　　但就在2007年，青岛市提出“环湾保护、拥湾发展”的城市战略规划。胜通置业所占有的土地拟改建为游艇、旅游、度假、居住码头，附近海岸线将逐步打造成为生活岸线、经济岸线、生态岸线，片区拟建成海滨休闲度假新区。从此之后，胜通置业开始展现出惊人的“致富能力”。

　　收益逾11亿

　　9月25日，胜通置业与青岛城市建设投资集团(下称“青岛城投”)签署协议，青岛城投代表青岛市政府土地储备管理部门，拟对胜通置业名下的部分土地进行收储并给予补偿。

　　本次收储的土地，就位于上述欢乐滨海城北面，面积为335571.5平方米(约503.36亩)，土地出让价格预计为190.26万元/亩，土地补偿款项合计为8.43亿元。此次收储，将为胜通置业增加净利润5亿元左右。目前，胜利股份直接持有胜通置业17%股权，公司持股62.5%的控股子公司青岛胜信滨海置业发展有限公司(下称“胜信公司”)还持有其20%股权，两公司合计，预计将为胜利股份增加净利润1.5亿元左右。 这已经是胜利股份自胜通置业收获的第四桶金。

　　胜通置业2007年围海造地之后，胜利股份就准备将其出售变现。当时，胜利股份及胜信公司共持有胜通置业75%的股权。2007年8月，胜利股份与深赤湾A(000022)签署协议，拟作价5.33亿元将75%的全部股权转让予后者，用于发展6个10万吨级泊位。

　　青岛市规划发生变更后，深赤湾A 与胜利股份解除了上述土地转让协议。在此后的2008年，胜利股份将其持有的胜通置业18%股权及胜信公司持有的20%的股权转让于青岛城投，作价3.11亿元和3.46亿元。此次交易，为胜利股份增加2008年度净利润约3.34亿元，增加2009年度净利润约1.63亿元，合计增加净利润4.97亿元左右。这可谓胜利股份自胜通置业淘得的第一桶金。

　　在此后的2009年，四方区欢乐滨海城首期项目启动。当年9月，青岛城投与胜通置业签署协议，向后者收储28.79万平方米(合431.86亩)土地，作价7.36亿元，胜利股份因此增加利润1.8亿元左右；2010年6月，为建设欢乐滨海城项目，青岛城投再次向胜通置业收储44.18万平方米(约662.7亩)，作价17.23亿元，胜通置业因此增加净利润10.61亿元左右，胜利股份则增加净利润约3.13亿元。

　　一次股权转让，三次土地收储，胜利股份自2008年至今从胜通置业获利11亿元以上。

　　公司盈利随“地”波动

　　胜利股份因土地收入获得巨额收益，其业绩也随着出让土地的节奏而变动。

　　今年上半年，胜利股份实现营业收入12.45亿元，实现净利润仅有217.87万元。而如果此次土地收储所增加的1.5亿元净利润实现，今年下半年公司净利润将环比暴增。

　　去年的业绩也能说明这一特点。胜利股份2011年实现营业收入22.89亿元，实现净利润727.34万元，较2010 年的净利润 2.51 亿元下降97.1%。其主要原因就是，“上年度公司参股公司青岛胜通海岸置业发展有限公司土地被收储，2011年度土地未收储所致。”

　　胜利股份表示，胜通置业目前仍有围海造地土地约88.57万平方米(合计1328.55亩)。依据青岛市土地管理部门规定，上述剩余土地也将由青岛市土地管理部门或其委托单位陆续予以收储。

　　这意味着，胜利股份未来仍将有巨额的土地收入所得。但人无远虑必有近忧。在扣除土地收益后，胜利股份净利润或将长期保持在较低水平。

　　监管层正在更加注重上市公司的可持续经营，胜利股份在扣除土地收益后业绩乏善可陈，这对公司来说是一种隐忧。

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