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媒体:警惕房贷松绑再次鼓动投机

中研普华财经(http://finance.chinairn.com)  日期:2014年10月10日 

  房贷松绑令是回归市场化之举,但这次松绑是在房地产投资热潮刚刚退出,市场初显理性苗头之时,所以还是超乎人们预料,它让人依稀看到了2009年的政策影子。

  2009年,房市刚步入疲软阶段政府就采取了大力度的救市政策,“四万亿”虽然避免了经济危机,但给市场留下了无尽伤痕。本次政策虽然没有“四万亿”计划那么大的力度,但依赖房地产促进经济增长的理念仍然是明显的。此次“救市”,不禁令人担心资金是否会重入房地产这个虚拟产业,再度打击本来就很缺血的中小企业。

  政府出台松绑令的本意,可能是为了提供一个宽松的房地产市场,拆除农民进城的障碍,加快推动城镇化进展,并以此促进经济增长。但现实总是与理想有差距的,此次“新政”主要内容是:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,还清贷款之后的第二套房执行首套房政策。从这些信息看,拥有一套住房与没有住房的家庭贷款条件是一样的,那么从银行角度,它肯定会选择已经拥有一套住房的家庭给予贷款,原因是拥有一套住房说明经济能力较好,还款能力肯定比首次置业更有保障。根据相关法规,仅有一套住房的住房如果断供,银行要收回房产会受到一定限制,而贷给第二套房就不同,就算银行因贷款人无法还款而强制没收房产,因为借款人已经拥有一套生活必须品住房以及户口迁移有着落等原因,银行债权更容易得到保护。而对拥有二套以上的家庭肯定更受银行青睐,二套以上并已结清相应购房贷款本身就说明其经济实力雄厚,其偿付能力、信用状况已经远远满足银行信贷前期调查的范畴,而且首付比例和贷款利率水平由银行具体确定,这种能自由定价的目标更是银行求之难得的。两相比较,银行更愿意用基准利率去贷给二套以上家庭、也不愿意用几乎倒贴的0.7倍利率贷给首置家庭。

  我国房地产市场之所以弊端百出,与至今还没有建设真正有效的调控机制有关。房地产没有持有成本,给炒作带来方便,此时发布松绑令,有鼓励人们进一步囤积之嫌。我国人口众多,本来就土地资源紧缺,如果被一小部分人以奇货可居,那么大部分刚需民众只能倒霉。房地产市场应回归居住功能,银行支持房地产的政策应以防止炒房囤房为依据。我国的人民勤劳节俭,但城里的高房价却把很多人的梦想变成空想,人民的收入远远低于房价增长速度。如果政府真心把房地产当做民生工程,那么就应定个普适规则,维护房地产市场的秩序与公正,使房产回归居住功能本位。

  美国允许房价下跌,银行破产,短短几年时间资产负债表就得以修复,去杠杆也基本完成。日本当年为了走科技兴国之路有意使房地产泡沫破灭,避免其资源短缺不能持续发展。而我们也不能因为地方政府的财政危机和硬要达到经济增长目标就失去定力。倘若对待房地产市场的理念还像原来那样,势必会使投资、投机性购房卷土重来。调整产业结构会遥遥无期,刚需盼拥有住房者也定会绵绵无期。




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