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一线城市年初个人住房贷款反常态收紧

中研普华财经(http://finance.chinairn.com)  日期:2014年2月15日 

  不仅是房企资金在2014年有紧缩之虞,在流动性整体收紧的大环境下,银行的个人住房贷款也出现了年初收紧的反常现象,这或将进一步影响后市销售以及房企的资金回笼。
  
  与往年不同,2014年开年以来,一线城市各银行对房贷业务并未明显放松,依然延续去年底房贷紧张的局面,不仅首套住房贷款利率依然大多维持基准利率,有的甚至出现上浮,贷款审批时间依旧普遍维持在20个工作日的“慢节奏”。
  
  利率优惠难觅二套已升至1.3倍
  
  新年以来多个城市个人住房贷款并未出现往年“年初放松、额度充裕”的现象,而是反常地延续着去年年底的普遍收紧。尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市,主要银行个人住房贷款总体依然趋紧。
  
  从首套房个贷情况来看,四大一线城市工、农、中、建、交五大行首套房贷款利率基本维持在基准利率,广州的农业银行甚至首套房利率还得上浮5%。而招商、浦发、兴业、中信、华夏等股份银行则更为苛刻,个别城市如广州的首套房贷利率分别上浮5%-20%不等。
  
  而针对银行利润相对较高的二套房贷业务,大多数银行要求首付比例维持在七成,利率为基准利率的1.1倍,也有个别城市、个别银行如广州的建行、招行二套房利率上浮至为1.2倍,兴业银行和北京银行的房贷业务收紧最为明显,二套房利率均已升至1.3倍,且兴业银行已不接二手房贷款业务。
  
  从各大银行的审批放款节奏来看,整个周期依然漫长。国有大行普遍在要10到20个工作日才能审批通过,而股份制银行和一些城商行则普遍在1-2个月甚至更久。
  
  房企销售及资金回笼将受影响
  
  相关数据显示,1月最后一周四大行压缩了近千亿贷款,最终1月四大行新增贷款3500亿元,比2013年同期3767亿元新增规模低7%。这相对往年年初松、年底紧的常规情况来说,是很反常的现象。
  
  “这主要是两个因素在起作用。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为,一方面全社会流动性偏紧,尤其是市场利率偏高,银行间市场隔夜拆借利率仍保持在4%的高位,“大河没水小河干”,个人房贷当然不可以放大水,况且首套房贷利润少,银行并不情愿做这单生意;另一方面,部分城市房价涨幅仍偏大,在房地产政策依然从紧的背景下,房贷不可能显著放松。杨红旭认为,宏观金融环境、微观行业政策两方面作用下,出现了今年年初银行个贷反常规收紧的现象。
  
  这一现象最主要的原因是由于流动性的整体偏紧。“以往银行房贷规模往往采取总额控制,因此各大行大多是年初松、年底紧。但今年据我们了解,各银行对节点的控制开始收紧,每个季度、每个月的房贷规模都有控制,因此年初并没有出现往年房贷偏松的情况。”此外,金融业监管的更加严格等互联网金融的兴起令资金流出银行体系等因素,也对银行放贷资金量有一定影响。
  
  “流动性偏紧最终会影响到房地产销售市场,从1月份的去化情况看,这一影响已经开始显现。”一位房企营销负责人表达了他的担忧。而事实上,统计数据已经显示,1月份楼市成交趋于冷淡,同比和环比皆负增长,这不仅受春节传统淡季影响,整体资金面偏紧更是不容忽视的一大因素。虽然去年全年楼市销售火爆使得开发商大多目前囊中充盈、资金宽裕,但流动性收紧最终将影响到房企销售及资金回笼,楼市影响或将在下半年逐渐显现。




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