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改革已列出清单房地产新政指向新时代

中研普华财经(http://finance.chinairn.com)  日期:2013年11月14日 

  社会各界都在急切地解读11月12日中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

  在中国银河证券首席总裁顾问左小蕾看来,改革已经列出了清单,虽然实质性的政策和细则还没有出台,但思路是正确的。重头戏是让农民走出低收入的困境。“过去城镇化对农民的利益考虑得不够,而城镇化不是造房子,更应该保护农民的利益。”她说。

  中国房地产研究会副会长顾云昌在接受专访时表示,“习李房地产新政”日渐清晰,调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。

  虽然三中全会未直接提及房地产市场,但此前已有思路透出。10月29日,中共中央总书记习近平在主持中央政治局学习时强调,加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要千方百计增加住房供应。同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置,倡导符合国情的住房消费模式。

  顾云昌分析,与过去的调控思路有所不同,首先是调控手段的变化。过去,政府有形的手干预太多,而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化,过去以“限”为主,以堵为主,现在强调千方百计地增加供应。再次,调控的立足点也在发生变化。过去的调控,是就房价而言的调控,房价被视为政治问题,调控始终在短期的房价涨跌方面做文章,现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化,过去常常是一刀切。现在,随着房地产市场的分化,各地区表现不同,调控给了地方更大的自主权。

  国泰君安也提出了相似的观点。国泰君安指出,公报提出的核心问题是使市场在资源配置中起“决定性作用”和更好发挥政府作用。房地产板块之前受限购限贷等非市场化手段严厉调控,整个楼市的规模受到压制,政策方向明确市场化对房地产板块边际影响大。预判政府对房地产直接调控干预程度会降低,更多依靠长效机制发挥作用。

  公报中备受房地产业界关注的内容,是提出要建立城乡统一的建设用地市场,完善城镇化健康发展体制,赋予农民更多财产权利。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,这几句统领全局的话,为新型城镇化建设,为土地制度改革包括集体建设用地改革,指出了方向,做好了基础铺垫。集体建设用地改革是新型城镇化建设的核心之一,相信将会稳步推进。

  长江证券认为,对比十六届、十七届三中全会,农村土地问题首次提及“建立城乡统一的建设用地市场”。流转是土地市场具备的属性之一,建立城乡统一的建设用地市场也必然包含了农村建设用地的流转,其立意较简单的土地流转更为深远。

  长江证券进一步指出,对农村集体建设用地实现国有化,农民就地城镇化的成本最低,也是部分地区已经施行的策略(如重庆、成都)。但该手段的问题在于,本质是土地收益在农民和地方政府间的再分配,并非所有地区土地国有化收益都足够支付农民市民化的成本。城乡二元土地结构仍未变化。

  此前中央刚刚将城乡建设用地增减挂钩试点进行推广,但这并非政府长期目标。赋予农民财权,完善农村土地管理与规划,规范农村建设用地流转制度,最终建立统一建设用地市场或才是《公报》本意。

  左小蕾认为,必须应该让农民在土地流转中获取收益的大头,走出低收入的陷阱,用制度保护农民,缩小收入差距。

  不过,长江证券认为,建设用地使用权的流转不等于使用性质的转变,不会直接地造成住宅用地供应增加。根据现行法律规定,集体建设用地的使用权限定在新办乡镇企业、自建住宅以及农村公共设施及公益事业三个方面。因此,《公告》对于“建立城乡统一的建设用地市场”的表述,更应该被认为是赋予农民土地使用权确权和流转带来的额外财权,而非土地使用性质转变带来的“非分之财”。

  至于业内普遍关注的房产税改革,未在公报里出现。顾云昌、左小蕾、桑豫峰均指出,公告中提出“完善税收体制”,也暗含了要推进财税制度改革,但具体改革方案也要由深化改革领导小组部署。“制度的建立是长期的过程。据我所知,很多部门都已经开展了许多土地流转和房产税的研究。”左小蕾说。




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