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中信信托土地经营权流转信托计划获监管层批准

中研普华财经(http://finance.chinairn.com)  日期:2013年10月28日 

  土地流转信托的市场已经预热多时,近日首例产品终于问世。中信信托的土地经营权流转信托计划获得监管层批准,于10月10日正式成立,成为全国第一单土地流转信托。

  土地流转信托的推出意味着目前制约农村土地流转的瓶颈得以突破,这对提高农村土地的利用效率,促进农业经营产业化、现代化发展具有重大的意义。业内人士认为,土地流转信托有可能会成为未来专业信托公司新的利润增长点,但是在我国土地流转信托业务规模化还有很长的路要走。

  锁定农民权益

  10月10日,中信信托与宿州市涌桥区政府合作成立的土地流转信托引发各方关注,该信托计划名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”(下称“1301期计划”),是国内首单土地流转信托。

  1301期计划的A类委托人为安徽省宿州市涌桥区人民政府,该信托项目成立时发行,期限为12年,首期流转面积5400亩,流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园,园区规划为五大板块,涉及二十多个子项目,具体包括:现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业与农业物联网、农业科研平台。

  该信托计划和传统信托产品的区别是,这款产品分为两类,其中一类是把土地承包经营权委托给中信信托,中信信托统一进行规模化管理,找专业化公司进行出租,同时,对土地的功能做一些提升,例如建设农业循环经济产业示范园,该信托计划涉及5400亩的流转土地仍保持土地性质不变,通过土地重新归集、整理,将零散的农用地转移集中到农业种植企业中,从而形成规模效益。

  那么,农民将土地经营权转租出去后,能获得哪些收益呢?据了解,在1301期计划中,农民每年每亩约获得相当于1000斤中等质量小麦的价钱及项目增值部分70%的收益。该信托计划初步付给农户浮动性的基本地租收入,即每年每亩获得相当于1000斤中等质量小麦的价钱。同时,随着资金的注入,土地、产品的匹配提升,也会增加农民的浮动收入,扣除服务费用、管理费用后,农民可以分享的增值部分初步定为70%。

  土地流转信托运行经受考验

  在土地流转信托的架构中,原来的土地承包权所有人为委托人,信托公司作为受托人,对土地流转进行受托管理,而土地流转信托的脱颖而出也考验着信托公司的智慧。业内人士认为,土地流转信托的大规模开展受到“增值收益”计算、服务商引进等诸多因素的影响,这考验着信托公司的专业能力。此外,土地流转信托涉及到地方政府、农户、服务商(农业经营公司)、信托公司等各方,利益诉求不一,如何平衡各方利益也考验着信托公司的专业能力。

  在土地流转信托中,土地的集约型经营应由具体的经营方负责,那么,具体的经营方则成为土地流转信托运作能否成功,即能否产生“增值收益”的关键。由于具体的经营状况存在着一定的风险,如果具体的经营方失败,必将会直接导致土地流转信托的运行困难甚至失败。

  土地流转信托运行成败的关键是服务商的实力和管理能力。目前,我国土地流转的服务商尚未形成规模,具备公认实力和管理能力的服务商依然是凤毛麟角,具备实力的土地流转服务商稀缺。

  风险显而易见

  业内人士认为,农村土地信托化流转是一种新型的生产关系,是农村土地制度的一次深刻变革,对于实现农业的规模化、专业化、集约化经营,促进传统农业向现代农业转型。

  需要注意的是,土地流转信托对信托公司的专业能力要求较高,为保证农业经营的稳定性,土地信托的期限一般较长,涉及面较广,在较长的周期内,政策环境、自然条件、基础设施、市场情况等的变化都会对信托计划产生影响,这要求信托公司有非常强的专业能力。

  信托公司的专业能力最终将体现为信托公司对“土地流转”进行受托管理后的“增值收益”。“增值收益”如何计算,信托公司的专业服务如何体现,利益分配如何得到土地流转信托各方面的认同,这也是土地流转信托能够长期平稳运行的关键因素。从目前来看,我国的农村土地信托尚处于起步阶段,其组织只在县级及乡镇层面出现,信托人即农户的权益如何保护,受托人是否有能力真正履行信托责任尚存疑问。

  另外,农业经营存在着较大的风险,由于流转后的土地只能用于农业用地,农业高风险低收益的属性决定了土地流转信托很难具备高收益的特征,这与流转后农民要求持续稳定的收益形成了潜在的矛盾。流转费用过低则会损害农民利益,而过高则容易导致兑付风险,引起纠纷。

  在我国土地流转信托仍有很长的路要走,业内人士建议,信托公司应加强对土地流转信托的深度研究和现实探索,这样土地流转信托业务才有可能尽快规模化。




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