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项峥:房价上涨源自对财富贮藏无法遏制

中研普华财经(http://finance.chinairn.com)  日期:2013年10月9日 

  在一个明显远离合理价格区间上购房,风险也大。日本女星山口百惠20多年前在房价最高时贷款买的房,至今还在还房贷。

  我国房地产市场自1998年房改后华丽转身,已经持续集聚了近15年的人气。伴随着住房交易价格的屡创新高,房价上涨似乎已经没有了天花板。只要人们的想象足够丰富,天价商品房好像也能落地生根。

  推动住房交易价格上涨,除了城镇化进程催生的强劲住房需求、地方政府对土地出让收入的高度依赖之外,还源于人们内在的对财富贮藏无法遏制的内心需求。

  农耕社会传统赋予了人们强烈的置业情结。在农耕社会,土地是最重要的生产资料。在我国几千年动荡变化的沧桑岁月中,朝代更替中始终不变的是良田千亩。司马迁在《史记》中曾提到“以末致财,用本守之”,也就是说商人赚得的钱财,可以通过投资于“本业”,即农业来保存。现代社会,虽然依靠农业致富的机会大幅减少,但人多地少导致的稀缺土地,成为财富贮藏的最好选择。实践也证明,相比黄金等贵重金属的价格涨跌,房产价值的相对稳定性更能满足富裕人群对财富贮藏的内心渴望。

  巨大的财富贮藏需求释放出楼市持续而强烈的购置动力。改革开放后,伴随着我国国民经济发展壮大至全球第二大经济体,财富也在民众中高度聚集。这些财富,除了通过货币、股权等形式保存外,还需要以其他形式贮藏,而房产无疑是当下中国最好的选择。

  以货币形式贮藏财富,需要忍受通货膨胀带来的贬值压力。从日本、韩国的情况可以看出,单位流通货币的实际价值大幅下降。过去几百日元可以购买很多商品,而如今只能买一块面包。改革开放30多年来,人民币单位价值显著下降也给予了人们切身体会。分币几乎已经不在市面流通,同样商品价格过去30多年来大概有几十倍、上百倍的提升。

  以股权形式贮藏财富,相对货币更能跟随宏观经济运行脉络,但上市公司经营的不确定性,表明了股权投资存在较高的持有风险。特别是上市公司盈利能力不足,派发股息过低,造成股票价格波动太大,并不符合人们对财富贮藏的稳定要求。

  而投资于房产,虽然只有70年产权,但在有限的生命周期内,没有房产持有税,价格跟随通货膨胀变动,是当前中国较为理想的财富贮藏形式。这也就解释了,为什么部分人群明明不缺少住房,还是想方设法购置房产。

  尽管如此,仍需要清醒地认识到房地产市场运行的风险。过去,台北房地产市场和时下北京、上海等地一样,经历过快速上涨的阶段。但随着台湾地区经济增速回落,房地产价格也大幅回落并稳定在一个相对合理区间。东京房价演变也大体如此。在一个明显远离合理基础上购买的商品住房,可能并不是一个理想的财富贮藏形式。日本女星山口百惠夫妇上世纪80年代在东京房价最高时贷款购入房产,据其新书透露,至今还在还房贷。

  因此,要综合权衡财富贮藏的形式,理性选择购置房产时机。对政策调控的启示是,要进一步拓宽居民的投资渠道,保持宏观经济金融稳定,全力防范通货膨胀风险;同时,要适时开征房产税,增加房产持有成本;对持有三套房、四套房的业主,要大幅提高房屋持有成本,有效遏制房地产投资投机,促使房地产市场理性回归。




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