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央企华润置地以109亿元夺得深圳前海新总价地王

中研普华财经(http://finance.chinairn.com)  日期:2013年8月17日 

  央企华润置地8月16日以109亿元夺得深圳前海新总价地王。央企地产商资产整合再进一步。
  
  这是华润置地高层变动之后的又一大动作。此前的6月17日,华润置地发布公告称,王印辞任华润置地董事会主席,原华润置地董事总经理吴向东将接任董事会主席一职。其后,中国海外、招商地产、华侨城等央企地产商纷纷发布人事调整和重组、注资计划。
  
  其中,中国建筑旗下中海外将可能吸纳中建地产资产而变身为超大型地产航母,直逼万科;华润置地将进一步整合华润旗下的零售、医疗及商业资产;华侨城则伴随人事变动进入第三轮扩张期,招商地产的提速行动也将因招商局集团的支持而更加激进。
  
  此外,海航资本最近也收购了上市公司亿城股份,市场传言海航将把亿城股份变为其房地产资产的上市平台;8月初,广宇发展停牌,传鲁能集团将注入资产。
  
  本报记者发现,上述公司无一例外,均为国资委规定的十数家主业可以经营房地产的央企。分析人士向本报记者表示,近期央企们频繁的拿地、融资和高管变动背后,折射出其在新一轮房地产周期中的整合和做大冲动。
  
  前海“第三拍”三分钟决胜
  
  深圳土地交易中心的竞拍席上,落座者寥寥无几。8月16日下午3时,前海“第三拍”在此进行。
  
  跟“第一拍”一样,此次竞标的时间也只有10分钟,华润、世茂相继投入竞价单之后,在剩下的7分钟的时间内,现场气氛异常冷清,无人再竞标。
  
  最终,谜底揭晓,世茂报价90.99亿元,华润以109亿元竞得,刷新深圳总价地王。
  
  “我们觉得非常值”,拍卖结束后,华润置地副总裁孔小凯称,华润集团总部会在后海华润总部大厦(春笋),前海具体安排目前不便公布。
  
  对于该地块的最终成交价,测算所得,楼面价21670元/平方米,溢价率达62.2%,而前两宗地块的楼面价为每平方米1.9万元左右,土地溢价率分别为48.25%和52.76%。
  
  业内人士分析认为,此次竞拍受房企“冷落”,是因为相对于前两块地,该地块为纯商业地块,出让门槛较高,对买家的主体资格要求更严。根据出让文件要求,买家须是市值不低于400亿港元的香港上市公司,2012年会计年度的营业收入须不低于200亿人民币或等值外币等,并须获不少于3家境外世界500强金融机构签署入驻的合作意向。
  
  “华润作为央企拿地,不仅是因为其有资金、人力和政府资源优势,更多的是其出于大背景下的经营策略考虑。”北京兰德咨询总裁宋延庆分析认为,华润目前在调整产业结构,策略上长短线相结合,拿前海这块地是长线上的一个布局。
  
  华润有着庞杂的产业体系。过去6年,华润置地一直在接手母公司华润集团的孵化资产。业内人士估算,其注入的资产总金额约为400亿港元。而在过去几年内,该公司一直强调多元化经营,管理层调整与此步调匹配。
  
  商业地产是华润置地结构调整的着力点之一。早在2010年,华润置地高层已公开表示,商业地产的资产比例和盈利贡献在2015年要达到40%。
  
  据华润置地发布的2012年年报显示,目前华润置地旗下商业地产的资产比例和盈利占比仍然较小,公司投资物业资产账面总值达443.57亿港元,占集团总资产的19.4%,而去年酒店经营等投资物业营业额达到38.36亿港元,仅占总营业额的8.6%,但该部分却以37.4%的增速远远超过房产业务23.1%的增速。
  
  商业布局不断铺开的同时,华润置地对资金的渴求也更加明显。近日,香港市场消息指,华润置地一笔原本30亿港元的贷款目前已获得超过70亿港元(9.03亿美元)的贷款承诺。并且,华润置地正考虑增加贷款规模至76亿港元。
  
  截至目前,算上该笔贷款,华润置地2013年以来融资额度达135.6亿港元,超过去年全年的100.2亿港元。
  
  “现在整个房地产行业的利润率在下降,但是华润有资金优势就有比较强的竞争力。”中原地产市场总监张大伟表示。
  
  央企地产商重组配合“保增长”
  
  继华润置地之后,招商地产、中国海外、华侨城A等央企地产公司高层近期也发生变动,8月13日,华侨城A股东大会传出消息,董事长任克雷将卸任;招商地产董事长林少斌在升任集团总工程师之后,也在地产业务中淡出;中海外孔庆平12日宣布卸任主席,央企地产商元老级人物纷纷淡出。
  
  央企地产商的举动与国资委息息相关。国家国资委7月末召集中央企业、地方国资委负责人研究安排下半年国有企业工作。在国资委主任蒋洁敏布置的几项重点工作中,全力以赴实现保增长目标排在首位。
  
  知情人士透露,与保增长相配合,下半年央企重组升级的“减法”也将加快。蒋洁敏在会上要求,大力推动调整转型,加大调整重组力度,突出主业整合资源。
  
  在国资委部署下,央企地产整合提速。
  
  高层人事调整后,华润置地将进一步整合华润内部零售产业与商业地产。华润集团董事长宋林透露,目前华润置地已在养老地产、旅游地产以及医疗地产方面做更多的尝试,比如与华润医药合作拿地建医院。这就是多元化集团的特点,能相互融合。
  
  作为主业可以经营地产的央企之一,过去3年,华侨城收入、利润翻番,总资产3年内增长1.3倍。对于公司今后的拓展计划,华侨城股份公司总裁刘平春在今年的股东大会上称,地产业务是华侨城的支柱业务,它和文化旅游业务发展的关系非常密切,两大业务缺一不可。
  
  平安证券分析师认为,华侨城正在进入第三轮扩张,公司目前总土地储备超过800万平方米,可保障未来6-7年的开发需求。在此基础上,公司已与顺德、宁波、重庆、福州、深圳大鹏等城市区域签订合作框架协议,年内完成土地实质获取的概率较大。
  
  中海外则称,将致力解决集团旗下三大部门的地产业务同业竞争问题,相关资产将统一注入到中海外,目前正在研究详细方案。
  
  8月7日,招商地产停牌,涉资产注入。接近招商地产的人士透露,随着公司再融资的重启,目前可以基本确定的是,招商地产即将向大股东招商局集团定向增发,以换取招商局集团旗下的土地资源的注入。
  
  招商地产总经理贺建亚曾对本报记者表示,公司以未来5年实现“千亿收入、百亿利润”为增长目标。这隐含营业收入和净利润将分别达到32%和25%的年复合增长率。而此次招商局集团通过定向增发向招商地产注入土地,将扩充公司的土地储备。
  
  张大伟表示,这一轮房地产周期中优胜劣汰、强者恒强的趋势越发明显,大型央企继续做大将挑战万科、恒大等民营房企的龙头地位,同时市场占有率份额将大幅提升,行业集中度加强。
  
  至于央企地产商重组整合之后房地产行业的格局如何变化,宋延庆认为,央企高层的变动,是一种自上而下的推动,其业务调整的广度也不限于短短四五年,而将是个长期的过程,目前还不能说是央企、国资大大胜过民企,但央企具有资金、人才和资源、政府关系的优势,其市场竞争力将逐年提升。




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