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瑞银设立内地首只公租房准REITs

中研普华财经(http://finance.chinairn.com)  日期:2013年8月16日 

  从瑞银(UBS)获悉,瑞银环球资产管理(中国)公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理公司和国投瑞银基金公司,将在上海设立中国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金。

  这款私募股权封闭式基金将采用有限合伙制,投资于虹口区已开发的公共租赁住房。“具体产品期限、规模及收益率等暂时还不方便透露。”UBS以及太平资产管理相关人士向本报回应称。

  了解到,基金的主要出资方是太平资产管理,属于该公租房基金的基石社会投资者。另外代表政府方面的上海虹口公租房公司也会部分出资。当监管允许及条件成熟时,该基金计划转换为房地产信托投资基金(REITs),在国内公开上市。

  基金中,除了出资方太平资产管理,上述机构担当的角色各不相同。虹口公租房公司成立于2011年3月,属于上海首批7家公租房运营机构之一。它以市、区两级财政资金支持为主,负责虹口区公共租赁住房投资、经营、建设、筹措、供应、租赁管理、物业管理等环节。

  瑞银环球资产管理中国是瑞银资产管理业务在中国全资子公司,成立于2011年7月,专门负责瑞银在国内非证券类股权投资业务。它担任该基金的投资管理人,主要负责基金的架构设计、红利分配方案、资金募集等。国投瑞银基金担任顾问一职,负责财务、法律等事项。

  “我们觉得这款公租房基金产品很适合国内的公租房市场,因此也想将该模式推广到全国其他地方。”瑞银一位人士向记者表示。之前的基金产品一般只介入公租房建设开发阶段,然后通过政府回购退出。而该基金则是投资于虹口区已开发的公租房并且拥有产权。它的意义在于可以获得稳定的租金收益来源,为日后转成REITs产品公开上市打下基础。

  上海虹口区负责人也表示,通过该基金产品,能够在资本市场上盘活固定资产的同时,又能确保基金投资的物业能够继续保持公租用途不变。

  不过,依靠公租房的租金收入能否保证投资者所要求的回报,一直是市场的疑问。中国社会科学院金融研究所副主任尹中立就曾向本报表示,公租房的REITs产品收益率有两个关键点,一是依靠政府补贴;二是租金的缴纳率是否够高。

  对此,瑞银环球资产管理中国区主席凌新源表示,基金的投资者可获得稳定的现金分红及潜在的资产升值。上述瑞银人士也表示,一方面基金介入后,公租房仍享有原先的税收优惠、补贴收益等;另一方面与周边市场的商品房相比,公租房的租金不会太低。记者了解到,上海市公租房的定价两大原则是:市场评估、略低于市场租金水平。

  以今年5月推出的馨越公寓公租房为例,月租金一居室为1500-2300元,二居室为2100-2600元。

  事实上,2012年初,瑞银环球资产管理中国、国投瑞银基金就曾与北京市签署公租房股权投资基金项目备忘录,试点发行房地产信托基金。后来各方陆续透露的方案细节显示,该产品预计涉及北京朝阳区4-5个公租房项目,投资收益6%左右,但截至目前都没有下文。瑞银相关人士对此不予置评。




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