吴向军：美国住宅型地产价格处低位

　　近日，正在中行发行的国泰美国房地产开发基金拟任基金经理吴向军表示，当前美国房地产行业处在一个非常大的牛市当中，这个牛市还会持续至少两年左右。

　　他分析称，一是美国经济复苏的步伐比较稳定、方向非常确定，美国的企业盈利，它的现金流，都是处于历史最高点。目前美股的估值在历史上处于平均偏下的水平，而房地产板块是整个美股中最具有吸引力的一个板块。现在美国的房地产住宅市场正处于量价齐升的过程，还有四到五年的上升阶段。

　　显然，房地产开发商是美国房地产复苏的直接受益者，从2002年到2006年房地产市场牛市中可以发现，房地产开发商的表现是标普指数的两倍。

　　但与中国的房地产商不同的是，美国房地产开发商并没有处于绝对优势的地位，净利润相对较低，正常年景不到10%，不是一个暴利的产业。整个房地产产业链的利润被相对平均地分摊到开发商、木材及建材商、建筑工人、金融业行等行业。

　　“现在美国房地产开发商的利润率正处于从谷底（全行业亏损）大幅反弹的阶段。但是由于利润率较低，经济周期对这些房地产开发商的利润影响会比中国的房地产开发商更严重。”

　　与中国不同，美国住宅主要是木制结构，钢材水泥结构的比例较小，墙体更是以板材为主，砖的使用率非常小。而且建材中市场划分很细，整个建筑中管道线路、通风防火、油漆、厨卫等成本比例非常高，造成以房地产为生的建材产业链非常复杂。

　　相对于中国，美国建材零售商的影响力非常大。如，仅家得宝（Home Depot）的市值竟然达近900亿美元。过去一年，Home Depot股价上涨100%，完全是因为房地产市场复苏所致。

　　目前国内有三只投资于海外房地产基金，分别是诺安全球收益不动产证券投资基金、鹏华美国房地产证券投资基金、嘉实全球房地产，三只基金均为主要投资于美国REITs的FOF，今年以来三只基金的收益率均低于美国股市的平均表现，美国标普500指数今年以来上涨11.8%，美国标普房地产行业指数年初以来涨幅达53.7%。

　　正在中行发行的国泰美国房地产开发基金拟任基金经理吴向军分析说。这主要受制于REITs通过运营商业型房地产的租金收入的固定收益属性，对于随着经济好转而受益的敏感度不够高，而且REITs已经达到了历史高点，再向上行的成长空间较小。住宅型地产是QE3和美国联邦房屋金融局发布的其他促进贷款市场政策的直接受益者，现在仍然处于历史低位，呈反弹态势。

　　据悉，近日刚刚获批发行的国泰美国房地产开发股票基金，将投资于美国房地产板块的全产业链上市公司，包括房地产开发商、木材及建筑材料供应商、建材零售，工具供应商、与房地产相关的商业银行、REITs等。

　　“本基金将在自上而下的研究的基础上进行行业配置，并以自下而上的基本面研究为主进行选股，每只股票最多只投到组合资产的5%，通过风险对冲、合理控制仓位等，力求在低风险的基础上取得绝对收益。” 正在中行发行的国泰美国房地产开发基金拟任基金经理吴向军指出。

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