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世荣兆业业绩暴增97倍背后

中研普华财经(http://finance.chinairn.com)  日期:2013年6月3日 

  大股东梁社增连环减持,踏足北京挑战重重

  偏安珠海斗门的世荣兆业今年一季度可谓赚足眼球,据其一季报披露,公司净利润暴增97倍,股价仅用半年时间就上升近60%。

  此前,世荣兆业一直是珠海斗门区内最大的开发商,它的体量很小,去年仅有6亿多的营收规模,与珠海另一本土房企华发股份45亿元的营收相距甚远。

  不过,小小的世荣兆业在珠海却有丰厚的土地储备,与华发股份相比不相上下,远远比保利和万科这些外来者要多。

  得土地者得天下,这是它最具想象力之处。

  去年,世荣兆业开始了一系列人事变动,严军接替刘敬东出任总裁。已年过50的严军并不保守,世荣兆业在立足于珠海的同时,也开始向全国扩张,而北京则为其扩张的第一步。然而,这一步迈得并不稳健,选择股权投资京城小公司变相拿地,风险亦不言而喻。

  净利猛增97倍遭大股东减持

  4月19日,世荣兆业公布一季报,公告显示世荣兆业一季度实现营业收入1.87亿元,同比增长69.05%;归属于上市公司股东的净利润4.1亿元,同比增长9736.6%。

  公告表示,营业收入增长系报告期结转的商品房销售收入较上年同期增加,净利润大幅增长主要系转让股权增加收益。

  同时,公告还预计2013年上半年归属于上市公司股东的净利润为4亿元-4.5亿元,同比增长2000%-2250%。世荣兆业称,公司转让参股公司股权所获得的投资收益及报告期结转的商品房收入比上年同期大幅增加。

  业绩公布后的首个交易日,世荣兆业股价下挫3.58%,不过,该价格距离2012年11月30日4.7元/股的价格已经上涨了56.84%。

  截至2013年5月30日,短短半年时间,世荣兆业股价已经上涨了78.11%。

  然而,5月23日,世荣兆业却发布了公司控股股东梁社增大幅减持公司股份的公告。世荣投资通过大宗交易系统减持公司股份1500万股,占公司总股本2.32%,而梁持有世荣投资67%股权。减持后,世荣投资不再为公司持股5%以上股东。

  这并不是梁社增首次减持公司股份。早在2010年,梁就曾质押公司18334万股本公司股票,公司董秘郑泽涛曾表示:“大股东是个人行为,他也没有义务告诉公司具体质押的情况和原因。他也没有直接从事公司的经营管理,所以和公司是没关系的。”

  截至5月23日,梁社增单独持有公司股份4.33亿股,占公司股份总数67.09%,世荣投资持有公司股份1876.72万股,梁社增合计持有公司股份4.52亿股,占公司股份总数69.99%。

  入股北京小公司谋求异地扩张

  作为珠海本地房企,世荣兆业已经耕耘珠海斗门8年之久,成为了斗门最大的开发商。随着知名房企进军珠海,珠海房地产格局也逐渐生变,世荣兆业也踏出了对外扩张的第一步。

  这一步,始于北京,而世荣兆业进军北京是其布局全国的开始。

  有业内人士分析,目前的房地产环境将会是一个持续的“洗牌”过程,大资金纷纷涌向大型房企,而中小房企普遍缺少资金和项目,缺地者尤甚。对于一直偏居珠海的世荣兆业而言,即便在珠海本地的土地存量丰富,但是珠海毕竟市场容量有限,“走出来是唯一的发展之路”。

  异地扩张,最重要是手中的现金,不缺地的世荣兆业却缺钱,而没有什么比卖资产变现更为直接有效了。

  3月25日,华发股份发布公告称,公司收购世荣实业(世荣兆业子公司)所持有的世荣房产40%的股份,收购价格为9.28亿元。由此,华发将持有世荣房产100%股权。

  该公告表示,本次股权收购完成后,公司将增加在珠海的土地储备,培育新的利润增长点。

  解决了资金困境,扩张北京又谈何容易?在政策的紧逼下,京城拿地不吝于“火中取栗”。世荣兆业走了一条捷径,此次入主筑邦投资是通过股权投资的方式。

  3月15日,世荣兆业公告,公司董事会审议通过《关于公司子公司对外投资的议案》,全资子公司北京世荣兆业以股权投资的方式取得北京筑邦投资公司控股权(控股比例不低于51%),从而共同参与对筑邦投资有关房地产及旅游资源项目的开发运营。

  据了解,筑邦投资主要拥有的资产包括租赁土地和拥有国有土地使用权两部分。租赁土地资产位于北京市怀柔区怀北镇,约7平方公里的林地及荒地租赁期限60年,其中包括11900平方米土地已经取得国有土地使用权证书,用途为综合用地。

  理财周报记者从仅有的资料中了解到,筑邦投资目前致力于“跨国公司CEO商务度假区”项目的开发建设,该项目位于北京市怀柔区雁西湖以北,其宗旨是以雁栖湖生态示范区为轴心,将会议休闲旅游业与文化创意产业相结合,面向跨国企业CEO高端人群,营造在北京特色鲜明的休闲度假区。项目分为三期建设,预计开发年限为十年。

  上述分析人士表示,“这其实就是世荣兆业在拿地了。”而北京本地地产圈人士则表示,对于筑邦投资这家公司并不熟悉,“没有怎么听说过。”分析人士认为,投资小公司是一把双刃剑,“是机会,但也存在风险”。

  珠海土地储备丰富

  理财周报记者获得的一份《2012年珠海房地产市场年报》显示,2012年珠海各大名企皆有一定的土地储备,其中以华发、世荣等储备量最大。

  目前,珠海本土房地产老大华发具有华发四季、珠海大道旁项目、十字门项目、唐家保障房、斗门华发项目5个项目,规模为298.77万平方米,位居第一位;世荣兆业拥有里维埃拉四期和里维埃拉附近项目,规模超过200万平方米,位居第二位。第三位则为格力地产,具有万山岛、东澳岛和格力海岸2期三个项目,总规模仅为81.7万平方米。

  “珠海的土地储备主要在本土房企手中,本土房企在土地储备方面具有无可比拟的优势,土地储备量以华发、世荣最为突出。”华南一位券商分析师告诉理财周报记者。

  的确,数据显示,保利和万科在珠海仅有一个尚未开发的项目,规模仅为28.96万平方米和28.8万平方米。

  “2012年保利、时代、华发相比起2011年拿地节奏都放缓了,去年也没有大的房企进军珠海,这两年珠海的房地产投资有所放缓。不过,珠海的城市规模不大,城市建成区面积不大,相比起珠三角其它城市,珠海的房地产投资明显偏低,下一阶段珠海房地产还是很有想象空间的。”上述券商分析师补充道。

  “我们2000年就获得了位于珠海斗门地区约250万平方米权益的土地储备,目前拥有约280万平方米的权益建筑面积可供结算。这些土地都是很早的时期获得,都是毛地,周边的基础设施和配套设施全无,因此当时的土地成本很低。在市场竞争中的核心竞争力就是大规模低成本优质土地储备。”世荣兆业一位高管告诉理财周报记者。

  因此,尽管在滚动开发前需要对土地进行前期填土和平整工作,但是,总体来说开发成本相对于其它地区还是很低的。

  方正证券分析师周伟在其《土地储备被低估,珠海发展催生机会》研究报告中表示,截至2012年6月底,世荣兆业拥有约300万平方米的权益建筑面积可供结算,其中主要来自里维埃拉和华发水郡两个项目。根据公开资料测算,该地块土地增值空间达到60亿元,而当前市值不足40亿元,资产被严重低估。

  “根植于珠海的世荣地产一直与珠海政府和商界有着较为密切的关系,一方面能获得较低成本的贷款,一方面拥有较强的人脉资源开展项目运作。”前述券商分析师表示。




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