财经
  • 资讯
  • 报告
当前位置:中研网 > 财经 > 时事

2019房地产因城施策推出 楼市供给侧“二分法”改革起步

  • 2019年1月2日 WangYu来源:新浪新闻
  • 繁体

2018年已经结束,过去这一年,楼市经历了调控不断加码,多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态,在下行周期中迎来了2019年。

2019房地产因城施策:房价将维持相对稳定 交易量回落

2018年已经结束,过去这一年,楼市经历了调控不断加码,多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态,在下行周期中迎来了2019年。

中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”,提出了“因城施策、分类指导”,全国住房和建设工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展的要求。

在对2019年的预测上面,资深经济学家、房地产专家也产生了观点碰撞,甚至频繁上演“隔空喊话”。近期安信证券首席经济学家高善文和海通证券(8.700, -0.10, -1.14%)首席经济学家姜超的表态最能代表这种态势。

高善文对房地产未来趋势表示:“我并不认为像很多人说的那样,房地产价格将出现大调整。”姜超则驳回,中国房地产价格应该会有序下跌,平均跌幅极限在20%–30%。除了这两个代表性的观点,2018年内,两人还在库存是否已达到历史低位、供给还是需求决定房价,以及供应还是价格才是房价核心等问题上产生对峙。

2019年房地产市场将会如何表现?同策咨询研究院研究总监张宏伟向时代周报记者表达了他的观点。

“目前楼市的下行周期已经确认,在这个周期内,房地产市场更多地是要避免过度降温,预计2019年一二线热点城市将会保持现有的调控政策,但在政策执行力度上,个别城市可能会根据实际情况有所调整。而三四线城市则在库存偏大、房价下行压力较大的情况下,大概率走向定向宽松。”张宏伟说。

政策:因城施策

这一场从2016年开始的调控,到现在似乎已经走到了政策顶点。“全国房地产市场的政策底已经来临。”中原地产首席分析师张大伟判断。

2018年5–8月,“调控潮”再次来袭,中央强调坚持调控,各个城市不断出台收紧楼市的调控政策,巡视组各地监督落实效果。7月31日,深圳正式发文加入“限售”城市群,一线城市楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态。到年底,11–12月,房地产政策基本平稳,约束性政策锐减。

随着中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的部署,楼市严控或迎来转机—“因城施策、分类指导”成为这其中最重要的一环。

在中央定调前后,已有山东省菏泽市、广东省广州市、湖南省衡阳市等各个地方明里暗里给楼市松了绑。

但未来具体如何因城施策,似乎还值得商榷。

中国指数研究院对房地产市场2019年展望指出,2019年需求端各项限制性调控政策将继续推进,供给端则会继续围绕增加短期供应量,调整住房及土地供应结构,提高保障性住房融资服务力度,推进中长期住房制度改革进行政策构建,继续保障“有效供给”。

同策研究院2019年楼市趋势展望指出,2019年各城因城施策,“18+X”政策或将落地。

“‘18+X’即为地方政府自行调控,调控政策分为18项必选项加25项可选政策。其中18项必选项分为四大方向和原则,一是设置核心指标,只考核指标,不强制措施;二是要继续坚持‘房住不炒’;三是加大租赁和保障房力度;四是加大土地供应力度。”同策研究预判,“在同策重点监测25个热点城市中,‘18+X’的因城施策方式会在北上广深等22个城市中试点,其中1月会先试点10个城市。”

“三稳”为目标

12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议,对2019年的住建工作提出了“稳房价稳地价稳预期”的“三稳”总体目标。

而这个“稳”也给房地产市场的看涨或看跌给出了否定的答案。“稳”—可小幅波动,但不可大涨,也不会大跌。

“市场永远是有波动的,所谓的稳,不过是波动没那么明显而已。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示。

张宏伟则就此表示,住建部提出了“稳房价”的要求,而这个稳,不仅仅是稳住不动,而且一二线热点城市要一直上涨,三四线城市则要严防下跌。

经过一年调控,国家统计局最新2018年11月全国70城房价数据显示,11月15个热点城市中新建商品住宅销售价格环比下降的城市有所增加,从各级城市来看,2018年11月一线城市新房价格微涨但有所回落,二线城市新房价格涨幅持稳,三线城市环比涨幅回落。整体而言,今年1–11月以来,全国70个重点一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比2017年同期均现回落。当前稳房价的目标得到了比较好的实现。

中原地产首席分析师张大伟表示,预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

中国指数研究院认为,2019年全国房地产市场将整体运行承压,在需求端,商品房销售面积将高位回落,其中一线城市销售面积稳中小幅回落的概率较大,二线城市分化显著,三四线城市由于需求支撑基础相对薄弱,销售面积下行压力较大,在价格方面,随着价格稳定预期进一步巩固,商品房价格将稳字当头,但不排除微幅下跌的可能,降幅应该在2.5%以内。

“报告的2.5%并不一定是指下跌,而是说上下浮动的幅度。这个幅度也在合理范围之内。分级来说,2019年三四线城市的房价下行压力会大一点,二线城市受政策持续影响,目前也受到了考验。”中国指数研究院研究总监白彦军向时代周报记者进一步解释,“但总体而言,2019年房价还是会维持在一个相对稳定的状态,而交易量的回落会更加明显一点。”

2019楼市供给侧“二分法”改革的起步年

稳住存量(商品房市场)、激活增量(非商品住房),这是2019年地产制度“二分法”改革起步阶段。

李宇嘉

2019年,我们既需要接受经济下滑和通缩,等待经济重回复苏象限,但更需要强大的内心,锐意改革,驶出“历史的车轴”。改革的要义,就是要给予弱势地位的群体,摆脱阶层落差并向“美好生活”转化的机会和确定性的阶梯。岁末年初,“货币宽松+楼市松绑”的调控组合再次祭出,历史还是那样惊人的相似吗?如若此,资产市场将再次膨胀,这对改革要义遵从实乃严重削弱。

经济只反弹一年,就再次进入下行通道,很多人认为是外需惹的祸。这个话放在10年前的2008年是正确的,现在外贸对GDP的左右幅度在1%以内。决定中国经济大局的,依然是地产开发投资主导的资本形成。目前,中国投资(资本形成)对GDP的贡献是全球平均水平的两倍,说明我国一直是投资主导型的经济体。这其中,地产“抵押物+融资”发挥着资本形成加速器的效用。

2018年下半年以来,为何货币和财政“双积极”,通缩趋势和预期却日渐强化?根源就在于楼市调控和打击“非标”,“抵押物+融资”的资本形成加速器功能阻滞。融资关闸叠加商品房销售放缓,地产激活融资的功能弱化,企业部门(上下游)、居民部门(按揭购房)、政府部门(财政和基建)间的信用循环梗阻。同时,低风险偏好的银行无法对接民企、小微,通缩预期自然恶化。

于是,松地产再次进入政策工具箱。但这次或许真的不一样,近三次政治局会议一再强调的“6个稳定”中,“稳就业”放在首位。基于民企供给80%的就业岗位,减税加疏通融资渠道是首选。当然,“巨无霸”体量的地产是经济不能承受之重,政策自然不敢怠慢,但基调也是“稳”,稳价格、稳体量、稳预期。再次刺激创造“新周期”不行,经济变中有忧,过快下跌更不可行。

稳住的同时,实施结构性调整,前端土地市场和后端商品房市场同时“去投资属性”,挤压利润并输血给实体经济。首先,地产创造税收、土地出让金,依然是地方财政收入的主要来源,特别是2019年减税降费、扩大基建的背景下,地产输血实体的传统功能还要发挥;其次,投资驱动的增长依赖非一日能改,开发投资带动基建和上下游制造业投资,这个链条还得循环起来。

接下来,或许是最重要的,土地出让限地价、竞配建(保障房、租赁房、公共服务设施等)“常态化”,商品房交易“限房价”也常态化。双重挤压下,地产利润率向社会平均水平回归,地产红利让利给居民部门,特别是无房户、新市民、转移人口,让他们以相对低的成本实现“扎根”城市的梦想,这是整个社会利益平衡的可靠路径,也是综合国力告别内卷化而螺旋上升的突破口。

激活农地市场化溢价,这是2019年供给侧改革的重点,也是广大农民阶梯晋级之路。近日,上位法启动修订,集体建设用地不经征收可直接入市。这意味着2017年确立的13城集体土地建租赁房试点,扩大到全国。北京尝“头啖汤”,三宗集体土地建共有产权住房,含装修售价仅2.9万元,为同区域商品房的1/3。同时,土地承包法修正案提请人大审议,核心是激活土地融资功能。

稳住存量(商品房市场)、激活增量(非商品住房),这是2019年地产制度“二分法”改革起步阶段。政策托底,但决不会冲击虚高的资产溢价、绝不会造设下跌预期,商品房市场量价“高位平衡”。当然,也不会迎来“新周期”,因为杠杆受限、融资受阻,楼市量价在历史高基数上再上台阶很难。双重挤压已显文火慢炖的长期政策安排,结果就是群体性的投资性交易索然无味,溢价预期赶不上交易成本和周期。于是,虚高的资产泡沫日渐损耗,“房住不炒”渐进落地。另一边,集体土地建设并运营租赁房,收益率可达5%左右,且用地和融资政策都扶持。商品房市场顶部已现、竞争惨烈,且限价、融资高成本继续煎熬,政策开始引导房企转型。

(作者系资深地产研究人士)


纺织行业竞争形势严峻,如何合理布局才能立于不败?

专家免费咨询答疑

延伸阅读

细分市场研究 可行性研究 商业计划书 专项市场调研 兼并重组研究 IPO上市咨询 产业园区规划 十三五规划

中研网 中研网 发现资讯的价值 研究院 研究院 掌握产业最新情报        中研网是中国领先的综合经济门户,聚焦产业、科技、创新等研究领域,致力于为中高端人士提供最具权威性的产业资讯。每天对全球产业经济新闻进行及时追踪报道,并对热点行业专题探讨及深入评析。以独到的专业视角,全力打造中国权威的经济研究、决策支持平台! 广告、内容合作请点这里寻求合作

推荐阅读

广告公司的2018:明年是自救的开始 会被取代吗?

广告公司的2018:不断裁员和重组 明年是自救的开始 广告行业正在经历变革时期的阵痛,而这种局面在外来...

2018年:A股七宗“最” 牛熊股盘点

2018年A股七宗“最”:第一牛股称号花落建新股份 今天是2018年最后一个交易日,2018年的A股已收官...

2018基金10大业绩冠军来了 鹏华丰融年内回报16.79%

2018基金10大业绩冠军来了 轰轰烈烈的2018年A股震荡行情过去了,各大指数均有不同程度下挫,公募2...

A股2018年蒸发超14万亿 2019年A股又将何去何从?

2018全球股市盘点:A股沪指跌24.5% 印度股指领涨全球 今日是A股最后一个交易日,2018年A股已经收官,回...

平安基金原基金经理老鼠仓获罪 平安基金回应已离职2年

平安基金原基金经理老鼠仓获罪 趋同交易3亿亏376万 裁判文书网公布的一则形式判决书显示,平安大华基金...

中国金银币市场2018年:大事记与市场综述

中国金币市场2018年大事记 2018年 一月 1月5日 据有关媒体报道...

猜您喜欢

【版权及免责声明】凡注明"转载来源"的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多的信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。中研网倡导尊重与保护知识产权,如发现本站文章存在内容、版权或其它问题,烦请联系。 联系方式:jsb@chinairn.com、0755-23619058,我们将及时沟通与处理。

中研普华集团联系方式广告服务版权声明诚聘英才企业客户意见反馈报告索引网站地图 Copyright © 1998-2020 ChinaIRN.COM All Rights Reserved.    版权所有 中国行业研究网(简称“中研网”)    粤ICP备18008601号

研究报告

中研网微信订阅号微信扫一扫