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中国楼市发生转折性变化 房地产调控举措和效果已是有目共睹​

2017年11月27日     来源:杭州网、新华网      编辑:zengyan
中国楼市发生转折性变化,坚持调控目标不动摇。事实上,前期的房地产调控举措和效果已是有目共睹。

中国楼市发生转折性变化 房地产调控举措和效果已是有目共睹

中国楼市发生转折性变化 房地产调控举措和效果已是有目共睹

楼市四季度或整体进入降温周期,住建部等三部委定调明年楼市。

21日在武汉召开的部分省市房地产工作座谈会提出,要切实防范化解房地产风险,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。这次座谈会由住建部会同国土资源部、人民银行召开。会议提出,要保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。

这次会议也被视为明年房地产市场调控的定调。业内人士认为,经过一年连续的调控措施,房地产市场已明显降温,市场逐渐进入低谷徘徊,预计后续市场进入降温周期。

“坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何‘喘口气、歇歇脚’念头,保持调控政策的连续性稳定性。”座谈会明确强调的这一点,可谓又为稳定房地产市场注入一剂“强心针”。

事实上,前期的房地产调控举措和效果已是有目共睹。据国家统计局最新发布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,15个热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳,其中9个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;一二三线城市房价同比涨幅均继续回落。

中国社会科学院11月23日发布的2017年11月《住房市场发展月度分析报告》显示,热点城市房地产市场正逐步向理性回归。作为楼市风向标的北京、上海等城市,在经历了下跌与观望之后,房价再度继续下跌。同时越来越多的城市房价加入到停涨或微跌的行列。报告指出,这些表明市场已经作出了方向性选择,并预计房价的停涨或短期调整将由一二线城市逐步向三四线城市扩展,但多数城市不存在大跌的可能性。

北京科技大学管理学院经贸系主任何维达分析,前期楼市调控起到了一定的作用,例如可以观察到有一线城市二手房价格回落,二三线城市房价也呈现总体平稳的状态。从目前的政策走向来看,调控不放松、建立长效机制是趋势。

值得注意的是,本次座谈会重点强调,要完善住房供给和保障体系,有效调整供给结构,即通过增加土地和房屋供应来调节供需关系。

对此,会议提出的具体举措包括大力发展住房租赁市场;加大对新市民的公租房保障力度;因地制宜发展共有产权住房;继续推进城镇棚户区改造;加强城乡统筹和区域协调,统筹规划城镇空间布局,推动城乡一体化建设,提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平,加快农业转移人口市民化,支持农民工返乡创业安居等。

多位专家表示,会议把当前中国楼市中供应端的结构问题作了较好的总结,对改革给予了更明确的指导。何维达说,从供给侧的角度增加住房供应,一大重点是实现多元化的供给,比如提供经济适用房、共有产权房等,以此满足不同层次的需求。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉则认为,住房供给端改革还要盘活存量。除了新增具有保障属性的租赁住房外,还要通过棚改、旧住宅区改造、危房改造、住区更新等形式,将功能缺失或不全的存量住房改造为适应新时代居住功能需求的住房,实现住房供应与公共服务配套供应同步跟进,多渠道保障新市民对于宜居住房的需求。

切实防范化解房地产风险也是座谈会强调的另一个重点。

会议强调,保持调控政策的连续性、稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。同时,会议还在加强金融管理,平衡好房地产业与其他行业的资金配置,防止资金违规流入房地产;大力整顿规范市场秩序,坚决打击投机炒作,净化市场环境等方面提出意见。

事实上,上半年以来,相关政策已经陆续出台实施中。以金融管理为例,中国证券投资基金业协会发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,就对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等5种行为进行规范。

何维达认为,当前要防范的房地产风险,一是防止房地产价格出现断崖式下跌;二是政策调整过激可能导致的违规现象;三是资金过多流向房地产等。这就需要各级政府、央行、银监会等共同发力,保持政策的平稳性、有效性,严格管控风险。而当前正在多方并举的组合措施,都将助力中国搭建房地产长效机制。

国家统计局数据显示,10月份房价涨幅出现下调。从环比看,南京、郑州、武汉、深圳下调0.1%,北京、厦门、济南、广州下调0.2%,无锡下调0.3%。从同比看,北京下调0.2%,上海、无锡下调0.3%,郑州、合肥下调0.5%和0.6%,杭州下调0.9%,南京、福州下调1.1%,成都、深圳下调幅度分别达1.3%和3.3%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,新一轮调控一年多来,各地楼市调控政策狙击了热点城市的投资投机需求。随着部分城市房价同比出现下跌态势,70城房价同比增幅上涨空间已经不大,未来会继续保持同比增幅收窄态势。

“2016年以来,首次出现10个热点城市房价同比齐跌的现象。”中原地产首席分析师张大伟表示,9月时,仅上海、深圳、成都三城出现同比下调现象。楼市严格调控的影响下,核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。

据国家统计局测算,一线城市新建商品住宅同比涨幅连续13个月回落,10月下调0.5%;二线城市同比涨幅连续11个月回落,10月下调1%;三线城市则连续3个月回落,10月下调0.7%。

二手住宅价格同样降幅明显。数据显示,一线城市二手住宅价格同比涨幅连续13个月下滑,10月回落0.7%;二线城市方面,连续9个月下调,10月回落0.7%;三线城市连续3个月下调,10月回落0.3%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,与9月相比,70个大中城市中,二手房价环比下跌的城市数量为20个,下跌数量增加了7个。总体看,近几个月,二手房价环比下跌的城市数量持续增加,明确反映出全国主要城市楼市降温的总趋势。

持续:调控向二三四线深入

值得注意的是,张大伟表示,热点城市在9月全面下行后,个别城市出现回调,天津、上海、成都出现了环比上涨,涨幅分别为0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中,多达50个城市出现环比上调现象,较9月增加4个。其中,哈尔滨环比涨幅高达1.7%,呼和浩特、南充环比上涨0.9%,岳阳环比上涨0.8%,太原、大连、成都、西安、北海、泸州、遵义环比涨幅均达0.7%。

张大伟指出,虽然此前涨幅过大的部分城市已因调控有所抑制,但从根本来说,部分热点城市依然是购房热点对象。这也是近期成都、南京均开启摇号政策的主要原因。

16日,成都市房管局发布通知,要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。其中要求,房地产开发企业在开盘销售前,应当制定购房登记规则,不得设置仅有利于房地产开发企业或中介机构内部、全款支付等部分购房人的登记条件,不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件。登记购房人、摇号选房人、合同签订人保持一致。登记时间不得少于3日。

“因此,房地产调控力度将继续向热点的二三四线深入。”张大伟说。

事实上,11月开始,包括山东等省份的三四线城市全面加码调控,全国多城市继续落地租赁政策与限售政策。

虽然部分城市热度依然不减,但随着政策不断收紧,资金收缩的背景下,四季度楼市或迎下滑。

事实上,国家统计局数据显示,1至10月份,全国商品房销售面积13亿平方米,同比增长8.2%,增幅回落2.1%。商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2%,其中,住宅销售额增长9.6%。

张大伟表示,1至10月市场成交面积同比涨幅仅8.2%,这是自2016年初22个月以来,房地产成交涨幅首次跌入10%以内。

同时,上海易居研究院发布报告显示,今年全国9月和10月的商品房总成交面积为31715万平方米,与去年的32948万平方米相比,下降3.7%。

“金九银十生变,出现下调态势。”易居研究院研究员王梦雯表示,与去年的金九银十相比,今年的金九银十显得成色不足。分地区来看,东部地区和西部地区商品房成交面积增幅出现同比下跌态势,分别下降9.0%和2.0%。

除此以外,资金对后期市场抑制更为明显。近日央行公布的10月金融数据显示,10月,住户部门长期贷款新增3710亿元,相比9月的4800亿元减少超过千亿元,这也是近两年来第一次单月住户长期贷款增加低于4000亿元。

企业到位资金增速也已从去年同期的15.5%降至7.4%。数据显示,1至10月份,房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1至9月份回落0.6%。其中,国内贷款20798亿元,增长20.2%;利用外资125亿元,增长1.6%;自筹资金41086亿元,增长0.8%;个人按揭贷款19586亿元,下降1.0%。

同时,以消费贷款为主的居民短期贷款方面,因消费贷、首付贷等贷款的严控,从9月的2537亿元大幅度下滑至10月的791亿元,出现了明显的下调。

CRIC房地产研究院研究员杨科伟说,M2再次刷新历史低值,同比增速仅为8.8%,主要因为政府加强了金融监管,去杠杆效果显著;此外,信贷规模也得到了有效控制,10月人民币贷款增加了6632亿元,不足1至9月月均水平。而消费贷表明前期楼市调控政策效果开始逐渐在居民需求端显现,预计未来在货币供给和信贷层面仍不会放松。

王梦雯表示,一般来看,当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时,预示着房地产市场步入较快发展通道。而当前,房地产开发投资同比增幅在9月份与企业到位资金同比增幅出现重合后,10月份进一步上升至企业到位资金同比增幅上方0.4个百分点。说明资金趋紧环境中,销售下行加剧了房企的资金压力,开发商资金面出现变盘。

业内人士指出,从目前来看政策放松难度较大,与此同时,年底各银行资金额度不足将加大资金紧缩的压力,多重抑制下,年末楼市或整体进入降温通道。

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中国楼市发生转折性变化 有望打破“屡调屡涨”怪圈

近一年来,“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标取得了明显效果,中国房地产市场内在运行规律正发生转折性、根本性的变化,延续多年的越调越涨怪圈有望被彻底打破。

十九大报告指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这离去年中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的房地产市场发展理念,已近一年。

近日,《瞭望》新闻周刊记者通过房地产业内人士调研采访了解到,一年来,中央确定的“促进房地产市场平稳健康发展”的调控目标,已经取得了明显效果,房地产市场内在运行规律正在发生转折性、根本性的变化。

突出表现就是,房价涨幅得到明显抑制,去库存成效显著,投机炒房空间被大幅压缩,自住型需求稳步释放。尤其是随着金融、土地、财税、投资、立法等多种手段推进,延续多年的调控屡屡引发房价暴涨的怪圈有望被彻底打破。

今年以来,楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年。中原地产近日发布的数据显示,2017年以来,出台相关房地产调控政策措施已经接近180次。一系列“史上最严”的调控措施接连出台,密织调控大网。

今年政府工作报告修改补充了“遏制热点城市房价过快上涨”这一重要内容,楼市调控开始升级。从北上广深等一线城市,到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市,再到合肥、武汉、郑州、成都、西安等中西部城市,再到环京、环沪、环深等一线城市的都市圈,“调控升级”、“政策加码”成为房地产市场的“主旋律”。

9月份,楼市政策再度密集发布,多达45个城市和中央部委发布了有关房地产内容政策52次,数量超过了2016年10月份。

中国指数研究院最新报告分析,相比2016年“9·30”调控主要集中在一线城市和热点二线城市,2017年出台调控政策的城市,则从东部扩展到了中西部,从一二线热点城市扩散到三四线城市。与此同时,这一轮的调控政策也呈现出新的变化,中心城市和周边城市政策同步调控,形成“合力效应”。

截至目前,一线城市全部执行“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至5年。多个城市通过出台离婚一年内申请房贷按二套算等政策,“剑指”通过“假离婚”成为“首次购房者”的钻政策空子行为。南京、厦门、广州、海口等城市提出,新购住房2年或3年内不得再上市等政策,珠海个别地块将“限售”延长到了10年,抑制短期投机需求稳定市场预期。

“今年以来,无论是一二线城市,还是三四线城市,凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的情况都会引发调控政策出台”,易居研究院研究总监严跃进向《瞭望》新闻周刊记者表示,调控显现出一种不达目的不收兵的气势。

来自国家统计局的统计数据显示,一线城市房价经过调控以后,市场预期比较稳定,投资投机性的需求得到有力遏制。在70个大中城市中,北上广深四个一线城市房价同比涨幅已连续11个月回落;二线城市房价同比涨幅连续9个月回落,三四线城市房价趋于稳定。

“本轮楼市调控拿捏精准,恰到好处。”相关专家告诉本刊记者,虽然多数热点城市房地产市场普遍降温、部分风险得到化解,但全国房地产开发投资、房企土地购置面积等核心指标依然保持平稳增长。数据显示,今年前三季度,中国房地产开发投资80644亿元人民币,同比名义增长8.1%,增速比1~8月份提高0.2个百分点,比上年同期加快2.3个百分点。“这是房地产开发投资增速在连续多月的回落和持平后首次出现反弹。”他说。租购并举:削弱投资属性改变供求结构

“‘房子是用来住的、不是用来炒的’首次写入十九大报告这一历史性的纲领性文件,这是一个重大的民生承诺,为今后房地产调控和改革确定了方位,也为科学看待房地产问题确立了坐标。”

接受《瞭望》新闻周刊记者采访中,中国(海南)改革发展研究院院长迟福林说,“我们不能将优胜劣汰等市场法则,简单套用到房地产行业,无视新进城的大学毕业生和困难群体的基本生存需求。市场作用多一些还是政府作用多一些,必须做出符合新时代发展要求的抉择。”

7月21日,住建部会同国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,通知明确各地要搭建住房租赁交易平台,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,首批开展住房租赁试点。

采访中,相关业内人士表示,如果将2002年到2016年这段时期房地产市场化改革特征归纳为“全面市场化,土地招拍挂,推进金融化,房产投资化”,那么2017年以后的房地产改革应该是“房住不炒,租购并举,多主体供给,多渠道保障”。

在其看来,今后一个时期,我国部分大城市住房可能会形成“5050、442、6070”的政策构架。即50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决的整体格局。在50%的租赁解决中,40%通过政府保障性租赁房解决、40%通过企业市场租赁房解决、20%通过社会租赁房解决。在企业市场租赁房中,户型结构是60平方米及以下的小户型占70%。其余30%为人才租赁房,面积适度放大。

“‘房住不炒’实际开启了一轮新房改”。他分析,房地产将去投资化去金融化。1998年开始推出的按揭和分房货币化和土地招拍挂,这次就到达了一个转折点,未来可能要进入到租赁与销售各占一半的供应结构,而近期金融与资源主要配给租赁体系的建设用,购房领域的金融资源虽不是说完全剥夺,但也要剥夺相当大的一部分。

“大力发展租赁市场,这是调整房地产供求结构的重要举措。”365网实际控制人胡光辉分析,我国的购房需求存在提前释放的特点,许多大学生一毕业就全家凑钱买房,大城市的平均购房年龄大大超前于发达国家,这是造成供需失衡的一个因素。

据其分析,租购并举是房地产长效调控的政策之一。建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,既可以鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,更可以形成社会风气,减少非理性购房需求,延缓提前透支的购房需求,避免房地产市场大起大落。

“租购并举也有利于防范金融风险”。江苏省政府参事宋林飞表示,我国房地产业的“金融特点”日渐突出。截至2016年底,全国主要金融机构房地产贷款余额为26.7万亿元,同比增长27%。房地产贷款余额占各项贷款余额的25%,银行贷款已占房地产开发资金的70%。更重要的是,房价过快上涨会吸引资金“抽离”实体经济,进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响。租售并举能够减少信贷资金过多集中到购房投资领域,减少房地产泡沫生成机制,并且防范房价波动可能造成的金融风险。长效机制:有望打破“屡调屡涨”怪圈

目前,从中央到地方,致力于实现广大群众住有所居的新一轮政策举措和改革探索正逐步展开,“住有所居”正在不断从梦想走向现实,房价再度暴涨的各种条件逐步受到抑制。新世纪以来,楼市调控“屡调屡涨”的怪圈正在被打破。

《瞭望》新闻周刊记者梳理近期各项房地产改革政策发现,房地产长效机制的建立已经开始有序推进。在金融方面,监管部门严查各类消费贷流入楼市,各地推出了限贷措施、房贷利率、住房公积金的使用以及国家住房银行的探讨;在住房供应方面,已经形成了商品房、保障房、共有产权住房、建立住房租赁市场等;在立法方面,正在加快房地产税立法;在土地制度方面,住房土地供应要实现“三匹配”等。其中,土地各项改革的推进已经逐步构成了未来房地产调控长效机制的主要架构。

十九大召开期间,就房地产长效机制,住建部部长王蒙徽接受公开采访表示,住建部将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。这意味着,新一轮房改在根本制度上已经做出调整,“多主体供给、多渠道保障”将会逐渐变成现实,商品房、政策性住房和集体土地入市将多路并进。

“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。”财政部部长肖捷日前表示。对此,中国社会科学院学部委员、中国社会科学院经济研究所所长高培勇表示,地方政府债务形成的根本原因是没有形成自我约束力,要加快房地产税改革,从而削弱地方以地生财的冲动。

采访中,清华大学房地产研究所所长刘洪玉强调,“以往的调控主要针对房价,以短期政策为主,但是稳定房地产市场需要长期制度安排,本轮长效机制的建立重在改变供求关系和预期。”租赁房源大规模入市、削弱房地产金融属性、房地产税的研究制定,这些措施对抑制投机投资需求有直接作用,都是具有全局意义的长效制度安排。

在相关业内人士看来,本轮调控更重视各项调控政策内在衔接。比如去库存已经取得很大成效,一二三四线城市都不会在短期内有大量库存需要消化。楼市降温、地市不冷,也给长效机制的建立提供了时间。尤其随着房地产供给侧改革的加快推进、“商品房+保障房”供应体系的日益完善,以及地方财税体制和收入分配改革走向深入,我国房地产有望逐渐步入“租购并举、理性开发、持续发展”的理性轨道。

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