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深圳为何试点商品房现房发售 开发商面临大考

中研普华财经(http://finance.chinairn.com)  日期:2016年4月28日 

据媒体报道,实行了22年的商品房预售许可制度正迎来新变化。深圳试点商品房现房发售,22年历史的期房预售还能走多久?  

4月26日,深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块,该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物,不能提前进行预售,而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。  

巧合的是,深圳也是最早接触预售制度的城市,选择此时进行现房预售,在很大程度上或许是为了调控楼市。  

从全国范围来看,深圳的试点也带有了更多“先锋”色彩。作为最早实行住宅市场化的城市,深圳在房地产相关制度的探索具有借鉴意义。  

当国内房地产市场已经逐渐趋向饱和、成熟时,出于降低门槛、促进房地产开发的预售制度是否也可在不同城市分类调整?  

商品房现售制“胎动”  

试点商品房现售的地块位于深圳市龙华新区民治办事处,土地面积3.57万平方米,建筑面积14.6万平方米,使用期限70年,将采用招标的形式出让。  

该地块同时也是龙华新区今年推出的首宗居住用地,备受瞩目。过去两年,龙华新区地王不断,房价飙涨。  

记者发现,这是深圳首次试点商品房现售。在此之前,深圳和全国其他地方一样,采用的是商品房预售许可制度。  

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者,由购房者预先支付定金或房款,在很大程度上降低了房地产开发的门槛。这个制度最早出现在香港,于上世纪80年代末传入深圳,此后在内地陆续开花。  

1994年,中国内地出台《城市房地产管理法》,正式建立预售许可制度。目前,各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。  

最早接触到预售制度的深圳,为何此时要进行商品房现售的试点?  

《第一财经日报》于4月27日就上述问题致函深圳市规划和国土资源委员会,截至发稿前尚未得到回复。  

在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深圳楼市供需失衡,土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛,将资金实力不足的中小开发商挡在门外,遏制对土地的哄抢,抑制土地价格过快上涨。”  

目前深圳的新增建设用地所剩无几。根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》,至2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在,这个数字已达约940平方公里。近几年,深圳通过“招拍挂”公开出让的居住用地在急剧下降,2013年仅出让3宗居住用地,2014年只有1宗。  

与此同时,深圳的购房需求极其旺盛,这个外来人口占70%的城市,住房自有率只有30%。  

过去一年,深圳的房价暴涨为全国侧目,总体涨幅超过60%,部分区域和楼盘房价涨幅逾100%。而每一次地王的出现,都会加剧房价的上涨。  

以龙华新区为例,2013年,中海地产以以38.2亿元竞得该区一居住用地,楼面地价为1.46万元/平方米,溢价率达91%,成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”。这块地王此后带动龙华新区的新房价格突破4万元/平方米。  

到2014年,龙光地产以总价46.8亿元,楼面价逾2.5万元/平方米竞得龙华新区白石龙地块,溢价率83.35%,此后带动该区新房价格突破6万/平方米。  

此次试点现售的地块地理位置优越,已吸引诸多开发商的关注。深圳选择将其作为现售试点项目,或许能在一定程度上保证土地价格的平稳上涨。  

开发商资金实力面临大考  

对于开发商来说,现售制度将极大考验其资金实力。  

最初,商品房预售许可制度的确立,是为了降低开发商资金门槛,促进房地产开发和销售。过去,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。  

受益于预售制度,开发商仅需极少的自有资金,通过占用购房者的资金,实现了“空手套白狼”的经营模式,而且是购房者承担了资金利息。  

国家统计局的数据显示,2015年,房地产开发企业到位资金125203亿元,比上年增长2.6%。其中,国内贷款20214亿元,下降4.8%;利用外资297亿元,下降53.6%;自筹资金49038亿元,下降2.7%;其他资金55655亿元,增长12.0%。在其他资金中,定金及预收款32520亿元,增长7.5%;个人按揭贷款16662亿元,增长21.9%。定金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金,占总到位资金的39.3%,自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。  

不难看出,房地产项目开发资金的来源只要是自有资金、贷款、预售制度带来的资金(下称“预售资金”),其中,自有资金、预售资金的规模相当,均占总资金的4成左右。《第一财经日报》记者也从开发商佐证了上述资金来源比例。  

举例来说,如果一个房地产项目的总投资额为50亿元,开发商只需准备20亿元自有资金及10亿元借贷资金,剩余的20亿元来自预售资金。并且,预售资金的利息是由购房者承担。  

说得简单点,预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。一旦实行现售制度,开发商将失去这样的资金支持。  

“过去房企通过预售方式来回笼资金,补给工程款,但如果改为现售制,这个资金来源渠道将被堵上,开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式凑集资金。”严跃进对《第一财经日报》记者表示,这意味着开发商的负债将提高,而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。就此而言,中小房企会被挡在门外,进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。  

现售制度之下,开发商还要承担资金的成本,以及项目囤积的风险。  

宋丁表示,当开发商自有资金不充足,过多依赖贷款及其他融资时,对资金尽快回笼的需求就更加迫切。拖得越久,资金成本越高。  

一二线城市有可能推广吗  

试点之后,现售制度是否可以进一步推广?  

事实上,现行的预售制度造成了一定的低效率竞争。由于门槛被降低,一些没有资金、品牌、技术等实力的小企业,仅凭借一定关系就能获得优质廉价的土地资源,造成行业竞争的无序,出现房企违规挪用资金、期房质量不过关、工程无故延期等问题。  

严跃进认为,现售制度能够规避预售制度带来的诸多问题,强化房企的成本管控能力。  

在宋丁看来,这只是深圳的个案,还未到全面拉开现房销售的大幕。但这一次的试点,有利于对后续的推广、操作规则化等进行逐步探索。  

同时,对于严重供不应求的深圳来说,大面积推广现售制度将会带来一定压力。预售制度可以加快市场的供应,一些快周转的开发商,从拿地到预售仅需8-9个月时间,甚至更短。但现售制度会将拿地到销售的周期拉长到2-4年。  

不过,深圳也并不是第一个推出现售制度的城市。早在2012年,山东省就出台过相关规定,从当年9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书;同时,将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。

“大方向来看,一二线热点城市都应该逐渐从预售制度转变为现售制度。因为此类城市的房企在资金承受能力上会更强,且市场供应比较紧缺,不需要通过期房销售的方式来逐渐蓄客。现房销售也使得购房者能够降低购房到入住的时间,规避风险。”严跃进表示。  

他说,三四线城市正面临去库存的严峻问题,期房销售萎靡,很多楼盘最终都是以现房的方式进行销售。但三四线城市的房企多为中小房企,资金压力较大,依然还是需要通过期房销售来降低资金成本。  

来源:第一财经




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